长沙学校加固老校区改造

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旧房改造中，可能遇到各种各样的新问题，本文结合工程实例，探讨了旧房改造几个常见的问题，并给出了相应的解决方法。 

一、华家池旧房改造的背景和规划 
民国二十三年（1934），浙江大学农学院从笕桥迁入华家池。1937年，抗日战争爆发，农学院率部迁至贵州湄潭。抗日战争胜利后，1946年6月，浙大农学院迁回杭州，在原址华家池重建校园。1946年建成的“嫘祖馆”、“神农馆”和“西斋”（见图1），是**投资的首批浙江大学农学教学、科研设施，三幢建筑均为两层砖木结构、灰色墙面和坡面屋顶，馆名也蕴含着深厚的农耕文化精神。 
2009年，中组部在全国范围内遴选包括浙大在内的13所着名高校建立了全国干部教育培训基地。华家池校区作为浙大较老的校区，景色秀丽，文化底蕴深厚，是基地办学的主校区，也是集教学、住宿、餐饮和健身于一体的干部教育培训基地。 
 
图1 嫘祖馆、神农馆、后稷馆旧照 
在干训基地整体规划中，“嫘祖馆”、“神农馆”二幢楼的功能定位为满足干部培训住宿需求。在修缮时，要遵守下列原则进行：一，保存历史真实性。二，维护风貌完整性。三，对建筑较低干预。四，发挥使用功能，保护与利用相结合（见图2）。 
 
图2 神农馆改造规划图 
二、改造过程中的困难 
1、造价失控。较之新建建筑，旧房改造工程有这样的特点：总体面积较小，投资少，综合量多而广；建筑结构上变动较少，功能的调整主要是为了符合新的用途，以及弱电、消防等的新标准要求。而且，这类项目基本都有边设计、边施工、边修改的情况，全过程的造价控制难度就更大。 
2、结构失稳。有很多砖混结构的房屋经过多年的使用，各个重要受力结构均受到不同程度的劳损以致抗力下降，变形能力变差。加上原始资料图纸严重不全，对结构承载力的预估是很大的问题。考虑到早年的房屋本身抗震设防能力是不**各结构构件之间的连接的，本来较弱的承重墙可能因为被拆除，传力途径有所改变，结构的整体刚度和稳定性都有所降低，所以必须通过补强加固对原结构进行改造。 
3、施工隐患。较之新建建筑，旧房改造工程在现有建筑内部施工，空间狭小，不能使用大型机械，甚至在施工时，建筑很近的地方还有居民居住。而在施工的过程中，又有可能因为野蛮施工等现象，造成施工过程事故频发，施工过后隐患重重，都直接影响用户的正常使用，甚至威胁到用户的生命财产安全。 
4、冬冷夏热。杭州地区的气候特点有: 冬季湿冷，气温较低, 而夏季闷热，气温较高。所以，建筑设计上通常不考虑冬季采暖，对保温隔热问题也不是很重视，这也导致了大量旧房的围护结构保温隔热性能不满足现阶段使用要求。 
5、其他不可预见因素，比如在神农馆改造过程中，和校区老居民的协调等。 

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三、应对方法 

1、造价控制。 
1>方案控制。确定切实可行的方案之后，委托咨询单位对方案进行详细地清单编制，多次核对，尽可能做到没有漏项，防止后期费用增加。 
2>采购控制。公开招标，多家企业根据工程量清单进行报价。 

3>施工控制。由于旧房改造的特殊性，施工过程不可避免会发生变更，所以，必须根据工程进展情况深入现场，及时掌握一手的施工情况，掌握对应的价格信息，及时确认，为决算提供有力依据。 比如，在神农馆改造工程，油漆涂料主要使用在旧房改造后的内墙粉刷，对于材料的控制就主要在于：粉刷过程中用的材料和定额中的材料是否一致；乳胶漆的遍数与定额是否一致；平整度、粘结度是否符合标准。以上几条，在施工过程中是否发生，都对材料的造价控制有影响。 

4>变更控制。很多原因都会引起变更，所以在施工中，必须严把变更关。实施工程变更前，必须弄清楚工程变更的根源在哪里，是否是非变不可，是否有替代方案等。对于必要变更的，一定要坚持；对于有必要变更的部分，一定要在充分论证的基础上，实行集体决策。对于非必要变更的，考虑在成本和工期的基础上，一般应坚持不变。尤其是在工程量清单计价下，切忌随意变更带来的工程损失。 
5>结算控制。结算审计是整个工程造价控制较重要的一个环节，要求造价工程师建立工程量清单核内部复核制度和对备案制度，做到定期跟踪检查、监督管理，对材料、机械、人工的耗用进行记录，而且还必须关注市场价格。在进行工程结算审计时，必须到工地现场核对，严格材料调价是否有依据、审查工程量计算是否准确等。 
2、结构加固。 
本文前部介绍，神农馆已经有将近70年的使用时间，中间经历了多次装修，加之此次改造装修后的荷载明显提高，建筑材料老化导致强度下降，墙体粉刷层和屋面梁都出现了裂缝，局部钢筋已经裸露锈蚀。 
如果按照国家标准 GB50009-2001建筑结构荷载规范(2006年版)要求，建筑 需要进行大规模改造，很有可能破坏它的原貌。所以必须在保证建筑物安全性、 适用性前提下，对其原有结构构件不做重大改变，并适当提高其承载力，同时考虑抗震构造措施，使得加固后的结构承载力和抗震性能都得到提高。 
设计加固处理方案如下： 
1>对原来需要增加卫生间的部位，由于卫生间的恒载和活荷载都较大，而原梁板的尺寸都较小，配筋又较少，因此考虑采用在原楼板上整体浇灌一层现浇混凝土板或者在板底黏贴钢、碳纤维实现加固。综合考虑经费和已经完成部分的施工现场保护，较后决定采用碳纤维黏贴的方法进行加固，具体见图3。 
 
2>原梁柱的截面均不满足承载力要求，采取单面增大截面的方法（见图4），6@20端部与柱植筋连接，4@10与梁底植筋连接，灌浆料浇捣密实。  
3、施工安全。 
1>有效实施施工安全规定。对于旧房改造这样一个非常具有项目特殊性的工程, 在制订安全生产的**体制时，必须考虑因地制宜的因素。甲方的监管力度要加大,监管体系要健全,除了展开突击性的安全生产大检查之外,还要强调日常的安全措施的落实和监督管理制度。同时,必须加大群众监督的力量。在校园里进行旧房改造工程，除了考虑施工人员在现场的安全，还必须考虑校园内师生的安全。 
2>全面完善施工技术安全防护。改造施工生产安全管理必须把"安全一,预防为主"作为指导方针。由于旧房改造工程存在工序多、施工场地新旧堆积混杂、电气走线复杂，未凿除结构不可知等特点,加上旧房改造本身的安全生产科技相对落后,如果使用了一些新技术、新材料、新工艺,更会加大了施工的难度和危险性 
3>针对性人员培训:国内目前的建筑行业整体素质并不高。在全国近4000万建筑从业人员中,农民工占有近85%份额，而根据笔者不调查，所述工地的90%以上工人都为农民工。这些工人都存在文化水平低,安全防护意识弱和操作技能差等特点,其职业技能培训远远达不到要求。同时,全行业技术、管理人员较少,专职的安全管理人员就更少,远远达不到施工安全管理的需要。所以在培训计划、培训方式、培训体制、考核标准等方面必须进一步深化和提高。对外来务工人员的各种保险和福利也亟需相关单位解决。 

4>安全评估和预警：预防安全生产中的事故,是实现旧房改造施工安全的基本**。虽然我们现在还并没有施工安全危险预警和评估方面的行之有效的机制，但通过对一些过去施工中已发事故的分析、评价,能对新项目的事故预警带来有效的借鉴。 

4、节能设计。 
1>墙体保温。要使旧房的保温隔热性能提高，首先必须对对外墙体进行改造，外墙体是建筑围护结构的主体，也是散热较大的途径之一。所以，建筑物外墙的保温隔热性能直接影响到建筑整体的保温性能。在神农馆改造工程上，我们在原墙体基础上使用复合墙体的结构进行保温处理。通过这样的处理，能够降低墙体的热传递能力，以实现减少热损失，并通过墙体改造，减少了原有墙体中的“冷桥”，从而大幅度提高建筑物的保温效果。此外，通过一些小的构造处理，如在垂直外墙面关键位置设置挑檐、遮阳等设施，改善墙体的热工性能。 
2>窗户改造。窗户是建筑围护结构里热损失的一个重要途径，大量实验数据证明，应用新型节能窗能够改善建筑物整体热工性能、以减少热损失。在改造实践里，为保证门窗的换气性能和气密性，通常选择平开窗的方式。此外，尽可能采用质量较好的铝木复合材料和铝塑复合材料的型材作为窗户主材，既美观，又环保。在有条件的情况下，窗户玻璃可以选择反射阳光的镀膜玻璃，如果玻璃形式可做成中空，隔热性能还能得到大幅度提升。较后，必须选用性能优良的密封胶条，降低空气渗透。 
3>屋面改造。屋面改造必须因地制宜。在进行屋面改造的时候，不仅要考虑建筑的保温隔热，还必须考虑屋面的防水处理。所以，根据现场要求，对屋面进行改造：平瓦翻修，破损处替换同规格瓦；依次做木挂瓦条、木顺水条、防风防水透气膜一层、空铺防水卷材一层、木望条、木条间填阻燃型挤塑聚苯板、承托钢板网、钢檩条。 
5、其他监控。 
老校区的改造难免会牵动许多老教职员工和校友的心，即使尽可能保持历史建筑原有风貌，也免不了会收到许多投诉和质疑，在这样的情况下，我们采取多次组织沟通会的方法，把设计方案拿出来和大家沟通，集思广益，做大较大程度保存原有历史风貌，保持环境风格和建筑符号。 
四、实践成果 
 
五、小结 
旧房改造不能仅仅是大拆大建，应根据不同的建筑类型采用不同的改造措施。通常情况下,我们把旧建筑分为三种类型，一是具有历史文物价值的历史建筑，如浙大之江校区的钟楼、上红楼等，我们采用的是修复和保护的措施；二是已经没有使用价值的危旧房，我们采用的是拆除重建的方式；三就是还具有使用价值，但内外破旧已经不满足使用要求，这类建筑在老校区的数量大，位置往往还都非常重要，无法拆除，因此，对于此类建筑可以通过“修旧如旧，功能更新”的方式，赋予建筑新的生命力。本篇论文研究的主题，也就是这三类建筑。 

神农馆已经改造完毕投入使用，这个旧房改造工程，相比于常规改造来说，存在更多的限制条件。比如老浙大农学院历史信息的保留、杭州历史建筑保护的基本原则、具体的使用需求等。这个工程探讨的也是一种老校区建筑遗产保护的模式。老建筑在改造中不可避免地需要对其进行翻新，单纯的恢复原样，很可能无法从根本上改变其当初颓败的原因，只有赋予其新的价值和时代特征，才能让成为校园的一个新部分，继续发挥作用。

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